Blog - Außerhalb ist bald innerhalb.Ein neues Bodengesetz ermöglicht demnächst die Legalisierung etlicher ländlicher Bauten.                                    

Außerhalb ist bald innerhalb

Ein neues Bodengesetz ermöglicht demnächst

die Legalisierung etlicher ländlicher Bauten







Am vergangenen 11. März ist im Parlament der Balearen die neue Raum- und Nutzungsordnung der Balearen verabschiedet worden, ein wichtiges Ereignis, da in unserer Autonomen Region bisher kein Bodengesetz existierte. Es beinhaltet umfassende Änderungen der städtebaulichen Regelungen.


Ziel dieses Gesetzes ist die Vereinfachung und Rationalisierung der städtebaulichen Raumordnung und eine umfassende Neuregelung der städtebaulichen Aktivität. Nicht in diesem Gesetz einbezogen ist die Regulierung der Nutzung von und Aktivitäten auf ländlichem Boden, für die bereits eine gesonderte Vorschrift existiert.


Gleichzeitig werden die Sanktionen im Hinblick auf die bestehende Gesetzgebung verschärft und die Haftung auf Personen erweitert, die mit denjenigen zusammengearbeitet haben, die gegen das Gesetz verstoßen haben, oder das Vergehen ermöglicht haben.


Bezüglich der lang ersehnten Amnestie für die Immobilien „außerhalb der Raumordnung.“ auf ländlichem Boden ist festzustellen, dass trotz vieler anderslautender Stimmen nun endlich eine Legalisierung dieser Art von Immobilien ermöglicht wird.


Bei den Objekten, die als .„außerhalb der Raumordnung.“ eingestuft werden, handelt es sich um Bauten, die seinerzeit ohne Baugenehmigung der Stadtverwaltung durchgeführt wurden und die nicht legalisiert werden konnten, weil die städtebauliche Regelung dies nicht vorsah. Außerdem fallen Gebäude darunter, die zwar legal erbaut wurden, jedoch ohne Baugenehmigung erweitert oder umgebaut wurden, oder bei denen die Lizenz entzogen wurde. Für das Vergehen muss jedoch die legale Verjährungsfrist abgelaufen sein, sodass ein Abriss nicht mehr angeordnet werden kann. Diese Frist beträgt für Bauvergehen auf ländlichem Boden allgemein acht Jahre.


Der Begriff .„außerhalb der Raumordnung.” beinhaltet, dass in diesen Immobilien keinerlei Bauten durchgeführt werden können und in einigen Fällen auch die Genehmigung der entsprechenden Serviceleistungen für Strom, Wasser,Kanalisation oder Telefon nicht möglich sind und zwar solange, bis die Bauten legalisiert werden.


Dadurch entstand die paradoxe und doppelbödige Situation, dass für diese Immobilien die Grundsteuer gezahlt werden muss, obwohl sie nicht legalisierbar sind und sie keine Baulizenz bekommen können. Außerdem war es für Objekte, die nach 1987 erbaut wurden, nicht möglich, eine Bewohnbarkeitsbescheinigung zu erhalten.


Das neue Gesetz erlaubt den Eigentümern den gegenwärtigen Status .„außerhalb der Raumordnung .“ aufzuheben und so den Marktwert ihrer Immobilie zu erhöhen. Die Tragweite der Gesetzes änderung ist umfassend, immerhin gibt es auf den Inseln um die 25.000 Objekte dieser Art.


Das Gesetz ist am 29. März mi balearischen Gesetzesblatt veröffentlicht worden und wird zwei Monate später in Kraft treten. Für die Legalisierung der Objekte außerhalb der Raumordnung müssen die Inselräte aller Baleareninseln zuvor mit absoluter Mehrheit eine entsprechende Vereinbarung verabschieden. Diese Entscheidung wird dann erneut mi BOIB veröffentlicht. Ab Datum der BOIB-Veröffentlichung wird eine Frist von drei Jahren gewährt, um die Legalisierung zu beantragen. Nach Ablauf dieses Zeitraums kann die Legalisierung der Objekte „außerhalb der Raumordnung“ nicht mehr durchgeführt werden.


Folgende Gebäude können legalisiert werden:


a) Gebäude auf ländlichem Boden

–– deren städtebauliche Vergehen verjährt sind

–– bei denen kein Verfahren aufgrund eines städtebaulichen Vergehens läuft.


b) Bezüglich der Gebäude auf Grundstücken, die in ÜbereinstimÜbereinstimmung mit dem Gesetz für Naturschutzgebiete (ANEI .– besonders interessantes Naturschutzgebiet, ARIP .– ländliches Gebiet von

landschaftlichem Wert) unter Naturschutz stehen und bei Häusern in Gegenden von besonderem Interesse und deren Varianten wird ein Vergehen als verjährt angesehen, wenn nachgewiesen werden kann, dass das Gebäude vor dem10. März 1991 erbaut wurde und dass danach keine Erweiterung oder Nutzungsänderung durchgeführt wurde.


Die Legalisierung muss bei der Stadtverwaltung unter Vorlage der grafischen und schriftlichen Unterlagen bezüglich des realen Zustands der Gebäude beantragt werden. Diese Einbettung in die Legalität kann nicht auf Gebäude angewandt werden, die in Übereinstimmung mit der geltenden Regelung unter Enteignung, obligatorische Abgabe oder kostenlose Abtretung fallen, oder wenn darin Aktivitäten ausgeübt werden, die vorher zu Allgemeininteresse erklärt werden müssen.


Nicht möglich ist die Legalisierung außerdem bei Gebäuden in Gegenden, die öffentliches Eigentum sind und auf Dienstbarkeiten, die sich aus dem Küstengesetz herleiten. Für die Legalisierung fallen dieselben Gebühren und Steuern an, welche die Gemeinden für Neubauten vorsehen. Außerdem muss eine Geldstrafe gezahlt werden, die das Gesetz als .„finanzielle Leistung.“ bezeichnet und die prozentual berechnet wird, je nachdem zu welchem Zeitpunkt die Legalisierung beantragt wird.


Dieser Prozentsatz wird auf die Kosten der materiellen Bauausführung appliziert und in der Legalisierungsakte eingetragen:

.– 15 Prozent, wenn die Legalisierung im ersten Jahr der Laufzeit der Amnestie beantragt wird

.– 20 Prozent für Legalisierungen während des zweiten Jahres

- 30 Prozent für Legalisierungen im dritten Jahr


Nun müssen wir alson zunächst die Annahme durch die Inselräte und danach die Veröffentlichung in dem Gesetzesblatt abwarten.


Bisher haben der Inselrat von Menorca und Ibiza sich positiv zu der Verabschiedung geäußert, nur der Inselrat von Mallorca schweigt noch. Trotzdem sieht es so aus, als würde das Gesetz auch vom Plenum des mallorquinischen Inselrats mehrheitlich befürwortet werden.


Die Verabschiedung dieses Gesetzes gibt allen Eigentümern eine einmalige, zeitlich begrenzte Chance, diejenigen Immobilien zu legalisieren, die ohne Baugenehmigung erbaut oder erweitert wurden. Das Objekt gewinnt so an Wert, und den Eigentümern bleibt eine Menge Ärger erspart, wenn sie die Immobilie verkaufen möchten.


In Palma, 24.03.2014

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